趙永亮 陳法金
市委八屆八次全會(huì)提出，聚焦城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈傳承，加快推動(dòng)老舊住區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)、商業(yè)區(qū)等改造提升，持續(xù)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)化公共空間、盤活閑置資源、提升風(fēng)貌品質(zhì)、激活業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)。盤活閑置樓宇是建圈強(qiáng)鏈、構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的關(guān)鍵支撐，一棟特色樓宇就是一個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)的空間布局，深入挖潛盤活閑置樓宇有利于探索實(shí)踐樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式，有效帶動(dòng)消費(fèi)、投資及地方稅收增長(zhǎng)。快速抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市區(qū)存在多棟閑置面積較大的單體樓宇。初步測(cè)算，如在大市區(qū)范圍內(nèi)挖潛盤活50%單體空置率較高的樓宇，可增加就業(yè)主體超4000個(gè)、提供就業(yè)崗位超2萬個(gè)，有利于提高城市資源利用效率，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。
盤活閑置樓宇存在制約
堵點(diǎn)一：產(chǎn)權(quán)類型多元導(dǎo)致資源協(xié)調(diào)難度大。在有限區(qū)域內(nèi)，有的樓宇產(chǎn)權(quán)歸屬民營(yíng)企業(yè)，有的歸屬市級(jí)城投公司，有的歸屬區(qū)級(jí)城投公司，有些還處于法律訴訟中。因缺乏多方參與、協(xié)調(diào)一致的工作機(jī)制，難以快速協(xié)調(diào)各產(chǎn)權(quán)主體利益，影響閑置樓宇快速盤活。
堵點(diǎn)二：更新改造資金難落實(shí)。樓宇更新改造前期投資規(guī)模較大，包括建筑結(jié)構(gòu)加固、外觀翻新、內(nèi)部裝修、設(shè)施升級(jí)等。在當(dāng)前形勢(shì)下，區(qū)級(jí)政府、街道和平臺(tái)公司往往預(yù)算有限，很難為每個(gè)更新項(xiàng)目提供充足的資金支持，其他產(chǎn)權(quán)主體由于缺乏出資能力或短期內(nèi)無明顯回報(bào)趨勢(shì)而缺乏出資意愿，導(dǎo)致項(xiàng)目更新過度依賴市級(jí)財(cái)政資金，更新主動(dòng)性較弱。
堵點(diǎn)三：產(chǎn)權(quán)使用性質(zhì)變更難度較大。一些樓宇亟待實(shí)現(xiàn)功能混合與轉(zhuǎn)換兼容，即在同一建筑中允許不同功能、用途相互混合。如在商業(yè)及商務(wù)辦公建筑內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會(huì)福利等功能，地下空間進(jìn)行交通、公共服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)等多種用途復(fù)合利用，部分商業(yè)辦公項(xiàng)目可變更為酒店項(xiàng)目快速盈利。但變更過程中征求利害關(guān)系人（含項(xiàng)目已售房產(chǎn)的買受人）意見等程序較為繁雜，且改變產(chǎn)權(quán)用途通常需要經(jīng)過規(guī)劃、土地等審批流程，涉及利益相關(guān)方的協(xié)調(diào)及技術(shù)和安全要求，實(shí)際變更周期過長(zhǎng)。
堵點(diǎn)四：既有招商路徑亟待轉(zhuǎn)換。樓宇經(jīng)濟(jì)步入存量時(shí)代后，市場(chǎng)上的樓宇資源不再是稀缺品，大量樓宇空置或低效利用成為普遍現(xiàn)象。新形勢(shì)下，必須及時(shí)調(diào)整招商策略，通過創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū)新模式、引進(jìn)業(yè)界共治新理念等手段，以資源整合能力和高效響應(yīng)機(jī)制為吸引元素，保持足夠靈活性和創(chuàng)新性，構(gòu)建新產(chǎn)業(yè)生態(tài)，吸引產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。
堵點(diǎn)五：運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)性不足。缺乏運(yùn)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)投入不足逐漸成為商務(wù)樓宇效率低下和閑置率上升的重要因素。特別是中低端樓宇，經(jīng)過前期招商階段，幾乎不再有運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)投入，對(duì)入駐企業(yè)的服務(wù)停留在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)層面，難以滿足企業(yè)發(fā)展平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)培育平臺(tái)要求。
外地相關(guān)探索經(jīng)驗(yàn)
統(tǒng)一管理提升效率。無錫梁溪區(qū)成立資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)全區(qū)750萬平方米公有資產(chǎn)統(tǒng)一管理、集中運(yùn)營(yíng)、智慧監(jiān)管。在資產(chǎn)歸集管理方面，梁溪資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司采取摸清底數(shù)、歸口管理、建立體系、提質(zhì)增效思路，完成491.24萬平方米國(guó)有資產(chǎn)歸集工作，開展3輪4087處資產(chǎn)甄別工作，完成9個(gè)街道5025處跟蹤審計(jì)工作，解決多項(xiàng)歷史問題，并追回1148萬元損失。
招引區(qū)域性、功能性總部。武漢對(duì)比自身與上海、北京等一線城市的差距，在招引總部時(shí)結(jié)合自身實(shí)際，注重招引區(qū)域性、功能性總部。引進(jìn)“萬科云”物業(yè)管理項(xiàng)目總部，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的萬科物業(yè)實(shí)現(xiàn)智能監(jiān)管，集中分派工單解決物業(yè)問題，不僅成功招引萬科公司“亞”總部落地，還利用該平臺(tái)資源提升了城市治理水平。
引入專業(yè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)。武漢江岸區(qū)國(guó)資公司與杭州多牛資本組建的武漢平和倉(cāng)企業(yè)管理咨詢有限公司，共同負(fù)責(zé)百年老廠的修繕改造及運(yùn)營(yíng)，將其打造成為江岸區(qū)文化、科技、時(shí)尚相融合的“漢口文創(chuàng)谷”中心，入駐企業(yè)80多家，年納稅近1000萬元。無錫運(yùn)河匯項(xiàng)目對(duì)老無錫鋼廠進(jìn)行改造升級(jí)，引進(jìn)華僑城集團(tuán)參與合作并專業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，打造涵蓋文化、商務(wù)、零售、餐飲、休閑等多重功能的高端綜合體，形成面向城市開放的多元化城市會(huì)客廳。
活化利用社會(huì)資本進(jìn)行“造血”。重慶市紅育坡片區(qū)，通過挖掘片區(qū)、社區(qū)、小區(qū)的閑置資源、資產(chǎn)再利用，以及停車、農(nóng)貿(mào)、商超、廣告、保潔等資源“造血點(diǎn)”，由國(guó)有企業(yè)和社會(huì)資本共同成立項(xiàng)目公司，吸引社會(huì)資本參與，通過多方資金參與實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)、盈利還款，使曾經(jīng)的老工業(yè)區(qū)煥新綻放。
快速盤活閑置樓宇的建議
制定合理機(jī)制統(tǒng)籌盤活工作。實(shí)施閑置樓宇建檔立卡、動(dòng)態(tài)監(jiān)管措施，“一樓一檔”明確工作目標(biāo)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任人，形成“工作項(xiàng)目化、項(xiàng)目目標(biāo)化、目標(biāo)節(jié)點(diǎn)化、節(jié)點(diǎn)責(zé)任化”工作推進(jìn)機(jī)制。在摸清樓宇家底、建立信息臺(tái)賬基礎(chǔ)上，盡快出臺(tái)盤活閑置樓宇實(shí)施辦法、支持低效樓宇改造提升措施，為盤活閑置樓宇提供政策依據(jù)和實(shí)施路徑支撐。市級(jí)層面可根據(jù)樓宇的分布、功能，探索商務(wù)樓宇區(qū)域化“公共服務(wù)化”，集中打造停車場(chǎng)、餐飲、文體、娛樂等公共活動(dòng)和社區(qū)配套場(chǎng)所，完善資源配置。對(duì)高校密集區(qū)域，建議集中改造樓宇建設(shè)公益性青年公寓，為畢業(yè)生步入社會(huì)提供重要支持，批量解決畢業(yè)生居住問題，為我市經(jīng)濟(jì)提質(zhì)升級(jí)提供重要人才保障。
謀劃布局加快形成特色樓宇。學(xué)習(xí)武漢招引“亞總部”做法，瞄準(zhǔn)重點(diǎn)發(fā)展的科技服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商務(wù)商貿(mào)業(yè)、文化旅游業(yè)及大數(shù)據(jù)服務(wù)、節(jié)能環(huán)保服務(wù)、檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，通過加大對(duì)世界500強(qiáng)、國(guó)內(nèi)500強(qiáng)及跨國(guó)公司、上市公司的招商力度，積極引進(jìn)上述產(chǎn)業(yè)的平臺(tái)公司、運(yùn)營(yíng)公司、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)第三方專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)、結(jié)算中心、區(qū)域總部，以及小巨人企業(yè)、瞪羚企業(yè)、隱形冠軍企業(yè)，全面提高閑置樓宇入駐率和使用率，加快形成高品質(zhì)特色樓宇產(chǎn)業(yè)集群。將各區(qū)樓宇產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局和我市現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系有機(jī)結(jié)合，繪制各區(qū)樓宇產(chǎn)業(yè)地圖，明確細(xì)化各區(qū)樓宇產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，積極引導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)合理定位。
探索變更使用性質(zhì)釋放樓宇活力。對(duì)更新困難或長(zhǎng)期空置的商務(wù)辦公樓宇，探索政府收購(gòu)、自主改造等多種途徑，以“商改居”“人才公寓”“青年公寓”等模式予以盤活；探索商務(wù)樓宇“公共服務(wù)化”，通過打造停車場(chǎng)、文化中心、養(yǎng)老托育等公共活動(dòng)和社區(qū)配套場(chǎng)所，助力打造15分鐘“全齡友好型”社區(qū)生活圈，優(yōu)化配置公共資源。探索樓宇服務(wù)模式從單純的提供“空間”，到“空間+配套+服務(wù)”，再到“空間+產(chǎn)業(yè)+運(yùn)營(yíng)”模式，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，推進(jìn)“樓宇+商圈+園區(qū)+街區(qū)”協(xié)同聯(lián)動(dòng)發(fā)展，推動(dòng)打造“立起來的開發(fā)區(qū)”。
探索“因樓施策”拓寬融資渠道。探索社會(huì)資本自主投融資模式，鼓勵(lì)開發(fā)商、屬地企業(yè)或居民自主融資和投資，對(duì)閑置樓宇進(jìn)行改造，以滿足自身或市場(chǎng)需求；政府對(duì)樓宇改造提供稅收優(yōu)惠、簡(jiǎn)化審批流程等政策支持。還可探索政府聯(lián)合社會(huì)資本模式，政府與社會(huì)資本合作，按照一定比例分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同享有項(xiàng)目收益，充分挖掘項(xiàng)目現(xiàn)金流收入，從根本上激勵(lì)帶動(dòng)各方資金參與。
（趙永亮為鹽城工學(xué)院二級(jí)教授、鹽城產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)，博士；陳法金為市社科聯(lián)秘書長(zhǎng)）
385a4a50-49da-41fb-90c0-bea06f11e5c3.pdf 《鹽阜大眾報(bào)》2024.10.21
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