趙永亮 陳法金
市委八屆八次全會提出，聚焦城市結構優(yōu)化、功能完善,、文脈傳承，加快推動老舊住區(qū),、街區(qū)、廠區(qū),、商業(yè)區(qū)等改造提升,，持續(xù)完善城市基礎設施、優(yōu)化公共空間,、盤活閑置資源,、提升風貌品質、激活業(yè)態(tài)經(jīng)濟,。盤活閑置樓宇是建圈強鏈,、構建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的關鍵支撐，一棟特色樓宇就是一個細分產(chǎn)業(yè)的空間布局,，深入挖潛盤活閑置樓宇有利于探索實踐樓宇經(jīng)濟發(fā)展新模式,，有效帶動消費、投資及地方稅收增長,。快速抽樣調查發(fā)現(xiàn),，市區(qū)存在多棟閑置面積較大的單體樓宇,。初步測算，如在大市區(qū)范圍內(nèi)挖潛盤活50%單體空置率較高的樓宇,，可增加就業(yè)主體超4000個,、提供就業(yè)崗位超2萬個，有利于提高城市資源利用效率,，推動經(jīng)濟社會高質量發(fā)展,。
盤活閑置樓宇存在制約
堵點一：產(chǎn)權類型多元導致資源協(xié)調難度大。在有限區(qū)域內(nèi)，有的樓宇產(chǎn)權歸屬民營企業(yè),，有的歸屬市級城投公司,，有的歸屬區(qū)級城投公司，有些還處于法律訴訟中,。因缺乏多方參與,、協(xié)調一致的工作機制，難以快速協(xié)調各產(chǎn)權主體利益,，影響閑置樓宇快速盤活,。
堵點二：更新改造資金難落實。樓宇更新改造前期投資規(guī)模較大,，包括建筑結構加固,、外觀翻新、內(nèi)部裝修,、設施升級等,。在當前形勢下，區(qū)級政府,、街道和平臺公司往往預算有限,，很難為每個更新項目提供充足的資金支持，其他產(chǎn)權主體由于缺乏出資能力或短期內(nèi)無明顯回報趨勢而缺乏出資意愿,，導致項目更新過度依賴市級財政資金,，更新主動性較弱。
堵點三：產(chǎn)權使用性質變更難度較大,。一些樓宇亟待實現(xiàn)功能混合與轉換兼容,，即在同一建筑中允許不同功能、用途相互混合,。如在商業(yè)及商務辦公建筑內(nèi)安排文化,、體育、教育,、醫(yī)療,、社會福利等功能，地下空間進行交通,、公共服務,、倉儲等多種用途復合利用，部分商業(yè)辦公項目可變更為酒店項目快速盈利,。但變更過程中征求利害關系人（含項目已售房產(chǎn)的買受人）意見等程序較為繁雜,，且改變產(chǎn)權用途通常需要經(jīng)過規(guī)劃、土地等審批流程,，涉及利益相關方的協(xié)調及技術和安全要求,，實際變更周期過長,。
堵點四：既有招商路徑亟待轉換。樓宇經(jīng)濟步入存量時代后,，市場上的樓宇資源不再是稀缺品,，大量樓宇空置或低效利用成為普遍現(xiàn)象。新形勢下,，必須及時調整招商策略,，通過創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)社區(qū)新模式、引進業(yè)界共治新理念等手段,，以資源整合能力和高效響應機制為吸引元素,，保持足夠靈活性和創(chuàng)新性，構建新產(chǎn)業(yè)生態(tài),，吸引產(chǎn)業(yè)進駐,。
堵點五：運營管理專業(yè)性不足。缺乏運營管理,、運營投入不足逐漸成為商務樓宇效率低下和閑置率上升的重要因素,。特別是中低端樓宇，經(jīng)過前期招商階段,，幾乎不再有運營經(jīng)費投入,，對入駐企業(yè)的服務停留在基礎物業(yè)服務層面，難以滿足企業(yè)發(fā)展平臺和產(chǎn)業(yè)培育平臺要求,。
外地相關探索經(jīng)驗
統(tǒng)一管理提升效率,。無錫梁溪區(qū)成立資產(chǎn)經(jīng)營管理公司對全區(qū)750萬平方米公有資產(chǎn)統(tǒng)一管理、集中運營,、智慧監(jiān)管,。在資產(chǎn)歸集管理方面，梁溪資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司采取摸清底數(shù),、歸口管理,、建立體系、提質增效思路,，完成491.24萬平方米國有資產(chǎn)歸集工作,，開展3輪4087處資產(chǎn)甄別工作，完成9個街道5025處跟蹤審計工作,，解決多項歷史問題,，并追回1148萬元損失。
招引區(qū)域性,、功能性總部。武漢對比自身與上海,、北京等一線城市的差距,，在招引總部時結合自身實際，注重招引區(qū)域性、功能性總部,。引進“萬科云”物業(yè)管理項目總部,，對全國范圍內(nèi)的萬科物業(yè)實現(xiàn)智能監(jiān)管，集中分派工單解決物業(yè)問題,，不僅成功招引萬科公司“亞”總部落地,，還利用該平臺資源提升了城市治理水平。
引入專業(yè)團隊統(tǒng)籌運營,。武漢江岸區(qū)國資公司與杭州多牛資本組建的武漢平和倉企業(yè)管理咨詢有限公司,，共同負責百年老廠的修繕改造及運營，將其打造成為江岸區(qū)文化,、科技,、時尚相融合的“漢口文創(chuàng)谷”中心，入駐企業(yè)80多家,，年納稅近1000萬元,。無錫運河匯項目對老無錫鋼廠進行改造升級，引進華僑城集團參與合作并專業(yè)負責運營,，打造涵蓋文化,、商務、零售,、餐飲,、休閑等多重功能的高端綜合體，形成面向城市開放的多元化城市會客廳,。
活化利用社會資本進行“造血”,。重慶市紅育坡片區(qū)，通過挖掘片區(qū),、社區(qū),、小區(qū)的閑置資源、資產(chǎn)再利用,，以及停車,、農(nóng)貿(mào)、商超,、廣告,、保潔等資源“造血點”，由國有企業(yè)和社會資本共同成立項目公司,，吸引社會資本參與,，通過多方資金參與實現(xiàn)可持續(xù)運營、盈利還款,，使曾經(jīng)的老工業(yè)區(qū)煥新綻放,。
快速盤活閑置樓宇的建議
制定合理機制統(tǒng)籌盤活工作,。實施閑置樓宇建檔立卡、動態(tài)監(jiān)管措施,，“一樓一檔”明確工作目標,、時間節(jié)點和責任人，形成“工作項目化,、項目目標化,、目標節(jié)點化、節(jié)點責任化”工作推進機制,。在摸清樓宇家底,、建立信息臺賬基礎上，盡快出臺盤活閑置樓宇實施辦法,、支持低效樓宇改造提升措施,，為盤活閑置樓宇提供政策依據(jù)和實施路徑支撐。市級層面可根據(jù)樓宇的分布,、功能,，探索商務樓宇區(qū)域化“公共服務化”，集中打造停車場,、餐飲,、文體、娛樂等公共活動和社區(qū)配套場所,，完善資源配置,。對高校密集區(qū)域，建議集中改造樓宇建設公益性青年公寓,，為畢業(yè)生步入社會提供重要支持,，批量解決畢業(yè)生居住問題，為我市經(jīng)濟提質升級提供重要人才保障,。
謀劃布局加快形成特色樓宇,。學習武漢招引“亞總部”做法，瞄準重點發(fā)展的科技服務業(yè),、金融服務業(yè),、現(xiàn)代物流業(yè)、商務商貿(mào)業(yè),、文化旅游業(yè)及大數(shù)據(jù)服務,、節(jié)能環(huán)保服務、檢驗檢測服務等生產(chǎn)性服務業(yè),，通過加大對世界500強,、國內(nèi)500強及跨國公司、上市公司的招商力度,，積極引進上述產(chǎn)業(yè)的平臺公司,、運營公司,、現(xiàn)代服務業(yè)第三方專業(yè)咨詢機構、結算中心,、區(qū)域總部，以及小巨人企業(yè),、瞪羚企業(yè),、隱形冠軍企業(yè)，全面提高閑置樓宇入駐率和使用率,，加快形成高品質特色樓宇產(chǎn)業(yè)集群,。將各區(qū)樓宇產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局和我市現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系有機結合，繪制各區(qū)樓宇產(chǎn)業(yè)地圖,，明確細化各區(qū)樓宇產(chǎn)業(yè)導向,，積極引導商業(yè)業(yè)態(tài)合理定位。
探索變更使用性質釋放樓宇活力,。對更新困難或長期空置的商務辦公樓宇,，探索政府收購、自主改造等多種途徑,，以“商改居”“人才公寓”“青年公寓”等模式予以盤活,；探索商務樓宇“公共服務化”，通過打造停車場,、文化中心,、養(yǎng)老托育等公共活動和社區(qū)配套場所，助力打造15分鐘“全齡友好型”社區(qū)生活圈,，優(yōu)化配置公共資源,。探索樓宇服務模式從單純的提供“空間”，到“空間+配套+服務”,，再到“空間+產(chǎn)業(yè)+運營”模式,，構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，推進“樓宇+商圈+園區(qū)+街區(qū)”協(xié)同聯(lián)動發(fā)展,，推動打造“立起來的開發(fā)區(qū)”,。
探索“因樓施策”拓寬融資渠道。探索社會資本自主投融資模式,，鼓勵開發(fā)商,、屬地企業(yè)或居民自主融資和投資，對閑置樓宇進行改造,，以滿足自身或市場需求,；政府對樓宇改造提供稅收優(yōu)惠、簡化審批流程等政策支持,。還可探索政府聯(lián)合社會資本模式,，政府與社會資本合作,，按照一定比例分擔風險，共同享有項目收益,，充分挖掘項目現(xiàn)金流收入,，從根本上激勵帶動各方資金參與。
（趙永亮為鹽城工學院二級教授,、鹽城產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長,，博士；陳法金為市社科聯(lián)秘書長）
385a4a50-49da-41fb-90c0-bea06f11e5c3.pdf 《鹽阜大眾報》2024.10.21
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